В предыдущей публикации (в прошлом номере «ЕЗ») из цикла статей о повышении эффективности управления многоквартирными домами наши эксперты в сфере жизнеобеспечения, жилищно-коммунального хозяйства и развития городской инфраструктуры провели анализ состояния обновленных жилищных отношений. Итог получился ожидаемый: сложившиеся взаимоотношения не могут устраивать ни собственников, ни управляющие компании. Сегодня специалисты расскажут о том, как сделать взаимодействие жильцов с управляющими компаниями результативнее, и дадут четкие рекомендации по улучшению работы последних.
Наши эксперты
|
|
Вячеслав Степанов — председатель комитета по вопросам жизнеобеспечения, жилищно-коммунального хозяйства и развития городской инфраструктуры Евпаторийского городского совета.
|
|
|
Роман Гафаров — начальник отдела по эксплуатации жилого фонда департамента городского хозяйства администрации города.
|
|
|
Михаил Кац — председатель Общественного совета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства городского округа Евпатория.
|
Основа успешного взаимодействия в любой сфере жизни — это единство. В контексте нашей темы речь идет об объединении усилий собственников многоквартирных домов и управляющих организаций с целью обеспечить жильцам МКД проживание в безопасной и комфортной среде. Однако на практике далеко не все управляющие компании знают, как вести свою деятельность наилучшим образом, и у собственников появляется множество вопросов. При этом многие обитатели многоэтажек до сих пор и сами не знают, какими правами по содержанию общего имущества они наделены. Как показывает практика наших экспертов, именно эти вопросы наиболее актуальны сегодня. Но есть и хорошая новость: собеседникам «ЕЗ» известны пути их решения.
Суть работы председателя и членов совета дома
Самый главный для жильцов МКД вопрос пока остается без ответа: непонятно, через какое время будут обеспечены комфортные условия совместного проживания и сколько это будет стоить. Но для начала собственникам необходимо усвоить один важный момент: они выступают заказчиками услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества дома и должны контролировать качество и сроки выполнения работ.
— В нашем случае заказчик работ и услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества дома — коллективный, все собственники всех помещений дома. С одной стороны, это очень хорошо: сотни заинтересованных глаз контролируют выполнение договора и имеют на то законное право, так как являются плательщиками за выполняемые работы и услуги, — отмечает председатель Общественного совета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства городского округа Евпатория Михаил КАЦ. — Но с другой стороны, как это часто бывает, вроде бы все могут быть «при деле», а фактически — никто. Поэтому законодатели предусмотрели обязательное образование в МКД органов самоуправления. Это совет дома и его председатель, которых выбирают большинство собственников на своем общем собрании. Именно совету дома и его председателю собственники поручают подготовить, согласовать условия взаимодействия и внести на рассмотрение общего собрания договор с управляющей компанией, а затем осуществлять контроль его выполнения. Это самая важная часть работы органов самоуправления в МКД.
Если подробнее, то у собственников должен быть утвержденный сторонами договора полный план предоставления услуг и выполнения работ на текущий год. Председатель совместно с советом дома контролируют исполнение этого плана с учетом непредвиденных работ. Также не исключается и участие собственников в контроле деятельности УК или в какой-либо другой инициативе. Внутри многоквартирного дома действует принцип общего котла: за рациональное расходование общих средств перед собственниками отвечает не только управляющая компания, но и совет дома во главе с председателем. Последние также участвуют в приемке работ и услуг, ежемесячно подписывая соответствующие акты.
— Михаил Ефимович, что же происходит, если избранный совет дома и его председатель не хотят или не умеют в полной мере реализовать свои полномочия?
— То, что мы, к сожалению, достаточно часто и наблюдаем. Масса вопросов, еще больше эмоций и недовольства. Во всем этом, по понятным причинам, сложно разобраться. Ведь в доме все собственники равны в своих правах. Совет дома и его председатель не являются их начальниками. Но в доме есть общее имущество и общие деньги на его содержание, которые только в сумме обеспечивают выполнение общего заказа управляющей компании. Поэтому без деятельности в интересах всех собственников их уполномоченных представителей, которыми являются совет дома и его председатель, вряд ли получится эффективное взаимодействие между заказчиком и исполнителем договора управления. Даже если управляющие компании полностью перестроят организацию своей работы, но председатель и совет дома будут бездействовать — ожидаемого результата не получится. Будет просто не с кем, собственно, обсуждать и согласовывать рабочие вопросы, ведь каждый собственник не наделен полномочиями по представлению интересов своих соседей.
— Какие существуют требования к кандидатам, чтоб они смогли достойно представлять интересы всех собственников?
— Безусловно, это должны быть собственники помещений дома, личные качества которых импонируют большинству. Но кроме этого необходимы и некоторые специальные знания и навыки, без которых даже очень хорошему человеку будет сложно достойно представлять и защищать интересы своих соседей. В органы самоуправления МКД приходят, в основном, люди, которым в своей профессиональной деятельности не приходится сталкиваться с вопросами эксплуатации зданий и выполнять функции заказчика по договору. Как раз для них в нашем городе и организовано обучение в «Школе грамотного потребителя». Там слушатели приобретают необходимые теоретические и практические знания и навыки. Часто собственники повышают уровень своей компетенции в вопросах содержания общего имущества путем самообразования, это тоже очень полезно. Важно понимать: если в своей деятельности в качестве члена органа самоуправления МКД, руководствоваться только житейским опытом и интуицией, без конкретных знаний и навыков, ошибок не избежать. В тех домах, где реального самоуправления в настоящее время нет, инициативная группа собственников, которая возьмется за образование совета дома, может рассчитывать на содействие и помощь депутатов городского совета по своему округу, отдела по эксплуатации жилого фонда департамента городского хозяйства администрации города, Общественного совета по вопросам ЖКХ.
Пути решения проблем в работе управляющих компаний
С этой темой мы попросили разобраться Вячеслава СТЕПАНОВА — председателя комитета по вопросам жизнеобеспечения, жилищно-коммунального хозяйства и развития городской инфраструктуры Евпаторийского городского совета.
— Вячеслав Павлович, можно ли как-то сделать работу управляющих компаний более эффективной?
— Прежде всего нужно решить те вопросы, которые в предыдущей статье были обозначены как проблемные. Это качественное планирование деятельности, обеспечение строгого подомового учета и оплата только фактически выполненных работ и предоставленных услуг.
— Что для этого нужно сделать?
— Должен отметить, что выполнить в полном объеме планирование работ и услуг на очередной период действия договоров управления в МКД не получится, если не будут соответствующим образом проведены осенние осмотры состояния общего имущества. Мониторинги качества проведения осенних осмотров показывают, что часто они проходят формально, без участия, а иногда и без уведомления об этом уполномоченных представителей собственников. Также не всегда в актах отражается фактическое состояние всех элементов общего имущества, а это должно быть учтено при планировании деятельности на следующий год.
— Как, по вашему мнению, должно выглядеть эффективное планирование работ и услуг в многоквартирном доме?
— Проект плана, разработанный с учетом результатов осеннего осмотра, кроме обязательных работ и услуг по содержанию общего имущества, должен содержать мероприятия по устранению выявленных в ходе осмотра замечаний. На этом этапе планирования у собственников должна быть возможность внести свои предложения. После чего определяются сроки выполнения и расчетная стоимость каждой позиции проекта плана. Общая цена работ и услуг, планируемых к выполнению на очередной период действия договора, должна формироваться с учетом резервирования средств на аварийно-восстановительные и непредвиденные работы и услуги. Размер платы собственников каждого помещения за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества должен определяться исходя из полученной итоговой стоимости. Далее проект плана должен быть передан собственникам для обсуждения и утверждения общим собранием в согласованной с управляющей компанией редакции. Очевидно, что если в начале декабря проект плана не будет предоставлен собственникам для обсуждения, то следующий год начнется с большими вопросами.
— Что важно учитывать управляющим организациям?
— При планировании, в целом по предприятию, объемы по каждому виду работ и услуг должны формироваться в денежном выражении. В этом случае создаются условия для перевода производственных рабочих всех специальностей на сдельные условия оплаты труда — более естественные, чем действующие в настоящее время повременные. Ведь заинтересованность в результатах труда гораздо выше при ясном понимании, что выполняемая плановая или внеплановая работа (услуга) — это конкретная, в денежном выражении часть заработной платы, которая в сумме за месяц может быть весьма достойной.
Начальник отдела по эксплуатации жилого фонда департамента городского хозяйства администрации города Роман Гафаров:
— При налаженном планировании и диспетчеризации, внедрении средств механизации и автоматизации в организацию хозяйственной деятельности не будет причин для возникновения жалоб или претензий. Такие наиболее часто задаваемые вопросы, как что и когда сделано, почему не делается, сколько это стоит, кто и кому должен, и т.п., просто исчезнут. Информирование собственников о выполнении плановых и внеплановых работ и состоянии взаиморасчетов должно быть обеспеченно в режиме реального времени. И для этого необязательно ходить в офис управляющей компании — в век информационных технологий все это вполне можно организовать дистанционно. Управленцам, инженерно-техническим работникам, которые взялись за нелегкое дело по обеспечению содержания общего имущества в многоквартирном доме, решение изложенных задач должно быть по плечу.
В следующей публикации мы расскажем о первоочередных практических шагах, с помощью которых можно значительно повысить эффективность управления многоквартирным домом.
Елена ФИЛАТОВА.
Фото предоставлены управляющими компаниями города; инфографика из открытых интернет-источников.
Опубликовано в газете «Евпаторийская здравница» 46(19443) от 20.11.2020 г.
