Евпаторийская здравница :: Новости » Закон и право » Голосуют квадратные метры!
http://e-zdravnitsa.ru/index.php?p=news&area=1&newsid=14395
Голосуют квадратные метры!
Организовать юридически грамотно проведение правомочного собрания собственников — первая и самая главная цель начинающего свою работу совета дома. Акция голосования методом «кто за, кто против, воздержавшихся нет» превращается в бессмысленное с точки зрения юриспруденции дело, если нет четкого правового обоснования ПРАВИЛЬНОЙ процедуры. Решения, равные по значению судебным, принимают собственники квадратных метров, а не псевдокворум группы жильцов дома. Даже если на собрании таких жильцов — арифметическое большинство… Голосомер Ошибкой номер один при планировании собрания собственников помещений в многоквартирном доме является недостаток правового образования инициаторов (ими могут стать любые собственники — жильцы многоквартирки или владельцы нежилых помещений). Сначала обязательно нужно изучить соответствующие положения Жилищного кодекса РФ и других нормативных документов. Ведь цель созыва собрания — его легитимность (раз) и обусловленная законом властная функция — обязательность исполнения принятых собранием решений (два). Распоряжения заказчиков услуг — альфа и омега правовых взаимоотношений с исполнителем. Управляющей компанией может быть частная фирма (таких уже много в Евпатории), может — муниципальное унитарное предприятие (бывший «Жилищник»). «Ваш» заказ должен быть освящен правовой защитой — расценки работ, время проведения работ, перечень услуг устанавливаются, в конечном счете, СОБСТВЕННИКАМИ, имеющими «золотую акцию» в виде владения преобладающей площадью. Это значит, что при планировании собрания инициатор обязан просчитать, будет ли мероприятие правомочным. Голоса не считаются «по рукам и головам» — необходим обязательный учет количества квадратных метров, находящихся в собственности участников собрания. Собрание с тридцатью участниками может принять ничтожные юридически решения, а параллельное собрание с двенадцатью собственниками (того же самого многоквартирного дома) примет легитимные решения — и «арифметическое большинство» будет их исполнять, и управляющая компания будет этих собственников слушаться! Ведь на стороне юридически правильно оформленного решения — государственная машина власти. Вывод: перед проявлением радости по поводу прекрасной явки жильцов на собрание посчитайте, сколько реальных площадей многоквартирного дома у вас «голосует» в соответствии с реестром собственников. Если «метрового» кворума нет — вы делаете юридически бессмысленное дело. Пример «голосомера». Вы являетесь инициатором собрания. Ваш объект — дом на 5 тысяч квадратных метров. Потенциал — ПЯТЬ тысяч голосов собственников. У одного собственника — триста «квадратов» и 300 голосов, у другого — 33 «квадрата» и 33 голоса. Вот такие права… Правовой базой установлено, какие именно решения принимают собственники ДВУХ ТРЕТЕЙ «квадратов», для принятия иных хватит простого большинства (метров, а не рук!). Все документы по этим вопросам есть в статьях ЖК. Это статьи 44–48. Их необходимо внимательно прочитать. Тайн никаких нет — при подготовке правомочного собрания все нужные сведения можно найти по «паспорту дома» в открытых источниках. Если один собственник в отъезде, ему можно найти равноценную «по площади» замену. Потом правильно принятое решение будет инструкцией для всех. Собрание — не вече Собрание собственников многоквартирного дома для принятия поистине судьбоносных решений хозяйственного бытия абсолютно не похоже, к примеру, на профсоюзное. Во-первых, все собственники (хоть ОДНОГО квадратного метра) не просто имеют право на участие в нем — они в обязательном порядке уведомляются о проведении мероприятия и о его повестке дня. Существуют определенные законодательством сроки и методы уведомления — как жильцов, так и иных собственников. Обычно часть квартир (помещений) находится не в частной, а в муниципальной собственности. Представитель местного самоуправления, таким образом, является обязательным участником собрания. Голос муниципального собственника весьма важен: ему может принадлежать и десять процентов площадей дома, и более. Во-вторых, изменения в повестке происходят по строго определенной кодексом процедуре и не могут вноситься «по ходу дела» в пункт «Разное». Самое непривычное для многих активистов правило — нет никакого подготовленного проекта решения, на собрание готовится само окончательное решение. И если ответственно подойти к делу, то его принятие будет на самом деле обязательным и для отсутствующих на момент собрания собственников, и для управляющей компании. Каждое слово решения собственников в буквальном смысле должно соответствовать нормам законодательства. Никакие эмоциональные вольности недопустимы. Это для организаторов-активистов иногда кажется излишним «буквоедством», но язык юриспруденции имеет свои нормы. Вы же хотите, чтобы ваши решения никто не смог оспорить в судебном порядке? Вы хотите самостоятельно распоряжаться хозяйственной судьбой своего многоквартирного дома? Тогда не подписывайтесь под тем, что не читали, или, прочитав, не поняли сути вопроса. Только надо помнить: приняв на себя ответственность, вы больше ни с кем ее не делите — она ваша. Вы формируете договор с исполнителем услуг и работ «по дому» — больше никто не вправе вам указывать, будет ли этим исполнителем ближайший «жэк» или частная компания (территориально собственники дома ни с кем не связаны — могут выбирать свободно, с кем стоит иметь дело). Если решения будут неадекватными — предусмотренные траты окажутся низкими, «тарифы», за которые проголосуют на собрании, оторванными от реальной стоимости услуг, — то отвечать за авантюризм придется вам… Если заранее четко представлять, что финансовое положение работников управляющей компании напрямую зависит от качественного уровня взаимодействия с заказчиком (советом дома, собственниками), придет понимание важности поиска взаимодействий, механизмов нахождения консенсуса. Компания и собственники — не враги, а равноценные партнеры. За качественно выполненные в оговоренные сроки работы, предоставленные услуги идет оговоренная заранее плата. Каким бы ни был «аванс», окончательный расчет следует за подписанием акта выполненных работ (предоставленных услуг). Судебные тяжбы, производственные споры возникают из-за недостаточно прописанных в договорах взаимных обязательств. Именно поэтому настолько серьезно требуется подходить к проведению правомочного собрания собственников многоквартирного дома. Сметы на проведение работ и услуг составляют профессионалы, а ценовые предложения разных компаний рассматривают собрания собственников, советы домов. Так формируется «тариф», и в соседних домах уровень оплаты одних и тех же работ может различаться — это же ВАШ договор с управляющей компанией. Теперь по законодательству неприемлемы условия, когда средства идут в «общий котел» и непонятно на что тратятся. Пример — на обрезку зеленых насаждений на муниципальной земле иногда идут деньги собственников многоквартирного дома, хотя эти деревья им «не принадлежат»… Становится ясно, что равноправные и взаимовыгодные отношения между собственниками МКД и управляющей компанией возможны — необходимо только пользоваться своими правами в рамках законодательства. Закон на стороне собственников помещений! Андрей БОНДАРЬ, журналист и один из собственников помещений в многоквартирном доме, — по результатам беседы с председателем комитета Евпаторийского городского совета по вопросам жизнеобеспечения, энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Борисом НАЗАРОВЫМ и председателем Общественного совета по вопросам ЖКХ городского округа Евпатория Михаилом КАЦЕМ. Коллаж er-tv.ru. Опубликовано в газете «Евпаторийская здравница» №4 (19226) от 20.01.2017 г. |
